１．民法１７７条の意味

　民法１７７条では

「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない」と規定されています。

　つまり、正当な所有者であることを明示したいのであれば、不動産登記をしなければ第三者に対抗することはできないということです。商業登記（会社法人の登記）は、登記をすることは義務ですが、不動産登記については、現状では義務ではありません。その代わり、所有権を争う第三者が先に登記を具備してしまった場合、もう対抗する手段はないというわけですので、自己の権利主張のために登記を入れなさいというのが建前です。

　その結果、第三者をあまり意識する必要のない相続登記について放置しているケースが横行し、結果、東日本大震災の復興において、大きな妨げになったため、今回の相続登記義務化の流れができたと言われています。義務化になっても相続を知ってから３年以内に登記をすれば、罰則である過料はかかりません。それでは、３年間放置しておいても問題ないのかと言われると、実はそうではないケースも多く存在します。

２．遺言と債権者の関係

　相続人の債権者（相続人の一人が借金をしている先）がおり、借金も相当額ある場合、債権者には債務を取り立てる正当な権利があります。その場合、代位登記で法定相続分にて相続登記を代位で行い、さらに債務者である相続人の持分を差し押さえることができてしまいます。

　特定財産承継遺言（民法1014条2項）、民法改正前に「相続させる旨の遺言」と呼ばれていた遺言です。従前はこの遺言をした場合、第三者が登記を入れた場合でも、遺言で指定されている相続人が所有権の全部を主張できていましたが、現在では変わっております。上記のような状況になった場合、仮に当該不動産全部の遺言指定がなされていたとしても、債権者の登記が先の場合、指定された相続人は債権者に対して、法定相続分の権利しか主張できません。つまり、取り戻すために債権者と交渉し、債務者である相続人の持分を取り戻すしか方法がなくなります。先に指定相続人が相続登記をしておけば、債権者は代位で相続登記ができません。

　また、持分を対象に買い取りをする業者も存在ます。持分だけでは、その全体の不動産を利用することは困難ですので、不動産価値の持分分の価格より買いたたいて仕入れます。その後、「共有物分割請求」をして持分分の価格を回収しようとします。

　相続登記を急ぐ意味は、十分あります。

３．まとめ

　このように、状況次第とはなりますが、相続登記を遅らせたために、正当な権利を持つ第三者により登記されてしまいますと、自身の法定相続分の持分の権利しか主張できなくなってしまいます。特定財産承継遺言がある場合には、司法書士に早めの相談をした方がいいと思います。

　相続登記義務化に注目が集まっていますが、本来相続登記はしておかないと、様々な場面で不利益が発生する恐れが潜在化します。

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