1. 登記を放置することの「メリット」とされる誤解

　不動産の登記を放置することに関して、一般的に以下のような「メリット」があると誤解されがちです。

費用の節約

　登記に伴う費用（登録免許税や司法書士の報酬）を節約できるという考えがあります。登記にかかる費用は場合によっては高額になるため、登記を行わないことでコストを抑えられると信じる人もいます。しかし、これにより発生するトラブルのリスクや、後にかかる追加費用が考慮されていないことが多いです。

税金回避の誤解

　売買後に名義変更をしないことで、固定資産税や譲渡所得税の支払いを避けられるという誤解も存在します。しかし、税務署は不動産の実際の所有者を追跡できるため、登記をしないことで税金が回避できるわけではありません。むしろ、後で発覚した場合には追徴課税や罰則が課されるリスクがあります。

所有権に関する責任回避の錯覚

　名義を変更しないことで、何らかのトラブルが発生した際に、法的責任を負わなくて済むという錯覚もあります。たとえば、不動産の管理責任や、第三者との法的な問題が生じた際に、名義上の責任者ではないと主張できると考える人もいます。しかし、実質的に不動産を所有・管理していることが明らかであれば、法的に責任を免れることは難しいです。

　そもそも登記制度は、自己の権利を主張するために作られた制度です。登記しなければ、権利を主張することもできません。そのため、自己の権利主張のための必要性を見て、不動産登記を義務とすることをしませんでした。そして起こったのが、相続登記に放置です。東日本大震災の復興で、障害となったのが土地の名義人の特定が非常に困難だったという点で、そのために、復興が遅れてしまいました。こういったことから、今回の相続登記義務化への流れになっています。

2. 実際に発生する「デメリット」

　登記を行わないことで生じるデメリットは、初期の費用節約などの「メリット」を遥かに上回ります。以下にその主要なリスクを挙げます。

所有権の証明ができない

　不動産の登記は、その物件の所有権を公に証明する唯一の方法です。登記がなされていない場合、たとえ売買契約があったとしても、第三者に対して所有権を主張することが難しくなります。たとえば、相続時や売却の際に、名義人でないと不動産を処分することができず、取引が成立しないリスクがあります。

相続時のトラブルが複雑化する

　売買後も被相続人名義のまま登記が放置されている場合、その不動産は相続財産として扱われます。相続手続きにおいて、所有権が曖昧な状態であると、相続人同士の争いや法的手続きが複雑化します。特に、相続人が複数いる場合や、相続人が死亡して次世代に相続権が移る場合、事態がさらに混乱する可能性があります。

登記を怠った場合の法的ペナルティ

　2024年の相続登記義務化により、相続が発生した場合には一定期間内に登記を行うことが義務付けられました。これを怠ると、罰則が課される可能性があります。このため、登記を放置することがかえって法的なリスクを増大させることになります。

資産価値の低下

　名義が更新されていない不動産は、実質的に市場での流通性が低下します。例えば、第三者に売却したい場合でも、買主が登記の問題を懸念して購入を躊躇することがあります。この結果、不動産の資産価値自体が低く見積もられることも考えられます。

3. 第三者による不動産処分が困難になるリスク

　登記が放置されたままの場合、第三者がその不動産を売却したり、担保にしたりすることができません。不動産取引においては、登記が非常に重要な要素であり、登記が行われていない物件は法的に取引ができているにもかかわらず、権利の主張ができないためこのようなことが起こります。こういった状況では、売却元も先の第三者が所有権を主張できず、結果として売買契約が無効になる可能性があります。

　たとえば、相続人が複数いる状況で一部の相続人が不動産の名義変更を怠った場合、他の相続人がその不動産を売却したくても、手続きが進められないことがあります。また、第三者に売却したとしても、登記がなされていないために取引が滞り、買主との間でのトラブルに発展するリスクもあります。

4. 結論

　不動産の登記をしないことで、一時的に費用や手続きを避ける「メリット」があるように感じることもありますが、長期的には大きなデメリットや法的リスクが伴います。特に、相続や第三者への売却をスムーズに進めるためには、登記を確実に行い、所有権を明確にしておくことが重要です。

　2024年の相続登記義務化により、登記を行わないことは、将来的により厳しい法的対応やペナルティを招く可能性があります。したがって、売買や相続の際には、速やかに登記を行うことで、将来のトラブルを未然に防ぐことが推奨されます。

　私が、どうしてこういった状態で放置していたのか確認したときに、この内容を相談してきた相談者の方が、かたくなに亡くなった父が生前言っていたとおっしゃっていましたので、お父様は不動産関係の専門家だったのか確認するとそうではないとのことでした。ですので、その時に専門家に相談していれば、素人考えでこのような選択をすることはなく、今のような現状にはならなかったと話をすることになりました。